Litiges locatifs - Droit des baux

Patrick Berrebi avocat Marseille Contactez-moi

Avocat au barreau de Marseille depuis plus de 25 ans

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Droit des baux – Litiges locatifs

Les litiges locatifs constituent une partie importante du contentieux entre particuliers.

La Loi de base régissant la matière est la Loi du 6 juillet 1989.

De nombreux aménagements sont survenus depuis tels que la loi ALUR qui a modifié plusieurs aspects des règles régissant les baux d’habitation notamment les prescriptions applicables ainsi que les droits et obligations respectifs du bailleur et des locataires.

Le droit des baux d’habitation est donc aujourd’hui plus complexe et plus technique qu’autrefois et lorsqu’un problème survient l’expertise d’un vrai juriste est indispensable.

Que vous soyez bailleur ou locataire notre cabinet sera à vos côtés pour gérer au mieux, vos intérêts et vos litiges locatifs.

VOUS ETES BAILLEUR

Le contrat est la Loi des parties.

Cependant, la matière des baux d’habitation est soumise à une règlementation d’ordre public extrêmement prégnante.

Cela signifie que pour de très nombreux aspects, la relation contractuelle ne dépend pas du bon vouloir des parties mais est déterminée obligatoirement par les dispositions légales et règlementaires:

  • Durée du bail,

  • Causes du congé,

  • Clauses non-écrites,

  • Dépôt de garantie etc.

La Loi ALUR est venue encore renforcer le nombre des dispositions d’ordre public jusque et y compris sur le delai de préavis du congé selon les zones.

Pourquoi une telle absence de liberté dans un contrat privé ?

Les difficultés en matière de logement surtout dans les grandes villes, la précarité grandissante, ainsi que le principe du droit au logement tel qu’il ressort de la Loi expliquent que la Loi codifie strictement la relation entre bailleurs et locataires par des dispositions auxquelles les cocontractants ne peuvent en aucun cas déroger: des dispositions dites d’Ordre public.

Dans ce cadre les bailleurs ont souvent l’impression qu’ils sont dépossédés voire dépouillés de leurs prérogatives de propriétaire.

C’est particulièrement vrai lorsqu’ils doivent faire face à un locataire qui ne paye plus son loyer depuis des mois, et qu’il est parfois difficile d’expulser malgré une mauvaise foi avérée.

Malgré ce sentiment la Loi n’accorde pas pour autant l’impunité aux locataires indélicats si la procédure de résiliation judiciaire du bail est scrupuleusement respectée :

  • Mise en demeure,

  • Commandement de payer,

  • Assignation aux fins de résiliation et expulsion

Notre cabinet sera présent à chacune des étapes légales visant à mettre un terme à une situation inacceptable pour des bailleurs assumant eux-aussi des charges de famille et pour lesquels les loyers constituent souvent la base de remboursement de leur crédit immobilier.

VOUS ETES LOCATAIRE

La bonne foi en matière de litiges locatifs est la base de la résolution d’un conflit.

C’est avant tout sur le critère de la bonne foi qu’un Tribunal prononcera ou pas la résolution judiciaire d’un bail d’habitation et l’expulsion.

C’est encore et surtout sur la base du critère de la bonne foi que le Tribunal accordera ou non des délais à un locataire qui connait un revers de fortune ne lui permettant plus de s’acquitter régulièrement de ses loyers et charges.

Ainsi lorsque le justiciable démontrera que ce n’est pas par simple désinvolture ou négligence qu’il a laissé s’accumuler un arriéré locatif, mais du fait d’un évènement tel que le chômage, un divorce, un décès, un surendettement, l’ayant placé dans une situation difficile, le Tribunal pourra accorder un échéancier étalant la dette locative jusqu’à 36 mensualités qui viendront s’ajouter au paiement des loyers en cours.

Attention ! Lorsque qu’il accorde un délai le Tribunal assortit toujours cette faveur d’une « clause irritante » suivant laquelle, si le locataire omet de s’acquitter de ses loyers en cours ou d’une seule échéance du plan d’apurement de la dette locative, il suffira au bailleur de démontrer e manquement pour obtenir ipso facto la résolution du bail et la mise en œuvre de la procédure d’expulsion sans qu’il lui soit besoin de retourner devant le Juge.

Notre cabinet sera à vos côtés pour vous aider à démontrer votre bonne foi devant la juridiction compétente et ainsi vous permettre de sauvegarder vos droits de locataire.